住宅の住み替えと資産価値 住宅 購入・維持費用 得する賢い方法

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2007年09月01日

住宅のダウンサイジングと価格高騰

 いま住み替えで物件を見るときには、「売れている住宅=いい住宅」ではないということを知ってください。ここ数年その傾向は顕著に表れています。

理由は建築コストの増大です。地価の高騰に加え資材価格は上昇しています。そしてそのしわ寄せが建物にきています。パソコンや自動車がモデルチェンジをすると品質は上がるのに価格は下がります。ところが住宅の世界では正反対の現象が起きているのです。間取りを例にとると、かつては4LDKだと80平方メートルが標準だったのですが、最近では70平方メートルとダウンサイジングしているものが増えました。また、本来であれば13階建てのマンションも、天井の高さをつめて14階建てにしているなど、居住性よりも戸数を増やすことを重視している物件も目立ちます。さらに、間取りと規格を圧縮するのも限界で、物件価格はさらに上昇しつつあるのです。
 
posted by 住宅購入 at 23:34| 住宅の住み替えと資産価値 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年08月31日

中古住宅の資産性

また、日本の不動産は土地に重きが置かれ、建物は重視されません。欧米諸国だと新築価値100に対して中古価値は90ですが、日本の場合は新築住宅を買った途端に価値は2割下がり、建物価格はおよそ20年でゼロになります。建物の耐用年数は短く、住宅の代替わり周期は30年と、英国の140年、米国の100年に比べると極端に短命です。住み替えの都度、多額のローンを組む必要があり、ライフスタイルの変遷による住み替えが難しいのです。

ところが昨年、中古住宅の流通を盛んにしようと、「いまある住宅を長く使う」ことを奨励する「住生活基本法」が成立しました。この法律により、中古市場における住宅の資産性は、これまでと比較にならないほど重視されるようになります。
 
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2007年08月30日

中古住宅の評価はメンテナンス性と可変性

中古市場で評価を得る住宅は、メンテナンスが容易であることと可変性があることが重要です。この2点に優れた住宅はライフサイクルコストが抑えられ、長期的に見ると非常にメリットが大きいのです。

一般的に築10〜15年後と24〜30年後に外壁の取り替えなど大きなメンテナンス時期に直面します。このとき小額の費用ですむような物件を選んでおきたいものです。例えば建物の形状が複雑だと雨漏りの可能性が高いうえに、外壁修理の際に足場づくりの費用が高いなど、コストがかさみます。建物のデザインに凝らず、シンプルなものがよいのです。また、耐震性が高いことも重要です。屋内設備や部材も海外製だと高額で、かつ修理のときにも取寄せが面倒です。汎用性のある国内製品を使っている物件のほうが、低コストで済むのです。

可変性とは、家族構成の変化で間取りを変えられるかどうかです。戸建てでもマンションでもリフォームで間取りを自由に変えられることは、中古市場で売りやすい要件といえるでしょう。今後はファミリー層より1〜2人世帯が増えるので、間取りが細切れでリフォームできない物件は不人気になる可能性があります。また、バリアフリーの寒天からも、壁に手すりをつけるための下地処理がしてある、風呂やトイレの構造が変えられる、といった点も考慮すべきです。マンションの場合は、コンクリートに配管や配線が埋め込まれている直天井、直床ではなく、二重天井・床になっているものを選びたいものです。

以上の点に注意し、資産価値の高い物件に住み替えておけば「リバースモーゲージ」にも有利です。住宅を担保に融資を受け、死亡など契約終了時にその担保不動産を売却して融資残高を返済する制度ですが、高齢時の年金として利用できますので、日本でも多くの自治体や銀行で実施されています。住宅の資産性が重視されるなか、住み替えにあたり、将来の価値を確実に見極める必要があります。
 
posted by 住宅購入 at 23:47| 住宅の住み替えと資産価値 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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