住宅 購入・維持費用 得する賢い方法

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2007年08月31日

中古住宅の資産性

また、日本の不動産は土地に重きが置かれ、建物は重視されません。欧米諸国だと新築価値100に対して中古価値は90ですが、日本の場合は新築住宅を買った途端に価値は2割下がり、建物価格はおよそ20年でゼロになります。建物の耐用年数は短く、住宅の代替わり周期は30年と、英国の140年、米国の100年に比べると極端に短命です。住み替えの都度、多額のローンを組む必要があり、ライフスタイルの変遷による住み替えが難しいのです。

ところが昨年、中古住宅の流通を盛んにしようと、「いまある住宅を長く使う」ことを奨励する「住生活基本法」が成立しました。この法律により、中古市場における住宅の資産性は、これまでと比較にならないほど重視されるようになります。
 
posted by 住宅購入 at 23:39| 住宅の住み替えと資産価値 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年08月30日

中古住宅の評価はメンテナンス性と可変性

中古市場で評価を得る住宅は、メンテナンスが容易であることと可変性があることが重要です。この2点に優れた住宅はライフサイクルコストが抑えられ、長期的に見ると非常にメリットが大きいのです。

一般的に築10〜15年後と24〜30年後に外壁の取り替えなど大きなメンテナンス時期に直面します。このとき小額の費用ですむような物件を選んでおきたいものです。例えば建物の形状が複雑だと雨漏りの可能性が高いうえに、外壁修理の際に足場づくりの費用が高いなど、コストがかさみます。建物のデザインに凝らず、シンプルなものがよいのです。また、耐震性が高いことも重要です。屋内設備や部材も海外製だと高額で、かつ修理のときにも取寄せが面倒です。汎用性のある国内製品を使っている物件のほうが、低コストで済むのです。

可変性とは、家族構成の変化で間取りを変えられるかどうかです。戸建てでもマンションでもリフォームで間取りを自由に変えられることは、中古市場で売りやすい要件といえるでしょう。今後はファミリー層より1〜2人世帯が増えるので、間取りが細切れでリフォームできない物件は不人気になる可能性があります。また、バリアフリーの寒天からも、壁に手すりをつけるための下地処理がしてある、風呂やトイレの構造が変えられる、といった点も考慮すべきです。マンションの場合は、コンクリートに配管や配線が埋め込まれている直天井、直床ではなく、二重天井・床になっているものを選びたいものです。

以上の点に注意し、資産価値の高い物件に住み替えておけば「リバースモーゲージ」にも有利です。住宅を担保に融資を受け、死亡など契約終了時にその担保不動産を売却して融資残高を返済する制度ですが、高齢時の年金として利用できますので、日本でも多くの自治体や銀行で実施されています。住宅の資産性が重視されるなか、住み替えにあたり、将来の価値を確実に見極める必要があります。
 
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2007年08月29日

競売物件は、物件明細書で占有者、管理費滞納を確認

競売にかかる不動産というと、以前は危険な印象がつきまとっていました。しかし、いまでは相次ぐ法改正で悪質なプロがしめ出され、素人でも少し注意をすれば競売でよい物件を取得できます。

競売物件の価格は、平均して時価の7〜8割ほどであり、非常に魅力的です。しかし、自分のライフスタイルや通勤にうってつけの物件は多くありません。急いで引っ越したい、という人には競売は不向きといえるでしょう。

物件の検索には東京地方裁判所民事執行センターの「不動産競売物件情報サイトBIT(ビット)」が便利です。民事執行センターの運営で、各地方裁判所があつかう競売物件を見られます。また、新聞広告や住宅情報誌でも情報は得られます。

めぼしい競売物件を見つけたら、詳細な情報を見て検討しましょう。上記のサイトから、「物件明細書」「評価書(不動産鑑定士による価格査定がされている書類)」「現況調査報告書(裁判所が命じた執行官が実施調査し、間取図や写真が添えられた書類)」のいわゆる3点セットをダウンロードし、購入するに足る物件かどうかを調べます。

3点セットのいずれの書類も重要ですが、一番注意してみていただきたいのが「物件明細書」です。ここでまず、競売物件の占有状況を確認します。現在は「占有屋」と呼ばれる人(立ち退き料を目当てに不法に物件を占有するプロ)はほぼいなくなりましたが、2004年の法改正前に競売を申し立てられている物件では、占有者に法的に対抗ができない場合もあるのです。万が一、占有に気付かず入札し、買受人となってしまってもキャンセルはできません。裁判所に置いてあるハンドブックと突き合わせ支障のない物件かどうかを必ず確認すべきです。

さらに「物件明細書」には、マンション管理費の滞納についても記載があります。数年も滞納している場合がままあります。これも「負の財産」として買受人が引き受けて支払います。その金額が落札金額にプラスされますので、自己資金で支払可能かどうかを確認します。

また、裁判所への申立てにより、物件によっては内覧も可能です。中の状態を確認しておきましょう。
posted by 住宅購入 at 09:13| 住宅を破格で!競売物件選びのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2007年08月28日

超破格値の競売物件には、多額の管理費滞納

ねらい目の物件として、リゾートマンションがあります。バブル期に何千万円もする物件が雨後の筍のように建てられましたが、いまそれがともすると1万円といった破格値で競売に出ているのです。ただし超破格値の物件も、管理費の滞納が多額であるためで、それを引き受けた購入金額は数百万円にはなります。そのあたりは3点セットをよく見て入札に参加するかどうかを判断して下さい。住居とは別に物件を買うゆとりがある場合には、競売はとても面白いと思います。
posted by 住宅購入 at 09:16| 住宅を破格で!競売物件選びのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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